Хто саботує реформу української комуналки

Реформу української комунальної сфери саботують. Попри очевидність тези про невідворотність катастрофи: багатоповерхівки і комунікації «сипляться» все сильніше.

Хто саботує? Українці, які не усвідомлюють серйозності сумних перспектив. Влада у столиці, яка зайнята чим завгодно, але не трубами, водою і каналізацією. І влада на місцях, яка відверто не зацікавлена у змінах.

Відсутні законодавчі механізми

Із липня минулого року в Україні діє закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який мав би стати першим серйозним кроком в реформуванні житлово-комунальної сфери.

Цей закон передбачив механізми, за якими власники квартир отримають можливість управляти будинком, самостійно ухвалювати рішення щодо своїх помешкань. Замість неефективних ЖЕКів закон передбачає три альтернативи: самостійне управління співвласниками, створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) або визначення управителя.

Досвід існуючих ОСББ вже підтвердив ефективність прямого управління співвласниками будинку: з’являється можливість контролювати та акумулювати кошти, зібрані з мешканців за утримання будинку. Отже, не просто привести будівлю до естетичного вигляду, а запроваджувати енергоефективні заходи для того, щоб будинок дав можливість економити на оплаті комунальних послуг. Як відомо, ЖЕКи не завжди вчасно справлялися із прибиранням сходових кліток та заміною лампочок.

Попри те, що закон – ухвалений, він досі не працює. Велика проблема – із ухваленням підзаконних актів, які мали б регулювати усі передбачені механізми управління будинками.

На місцях не створюють умови для появи приватних надавачів послуг
По-перше, Кабінет міністрів поки що не розробив типового договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком. Його ухвалення гальмується через те, що немає закону «Про житлово-комунальні послуги».

По-друге, немає узгодженого і затвердженого нормативними актами порядку передачі земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія.

По-третє, відсутня чітка інструкція передачі технічної документації на будинок. Згідно з законом, попередній власник повинен передати ОСББ чи управителю пакет технічної документації: техпаспорт на будинок; проектно-кошторисну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо; акти державної комісії про приймання жилого будинку в експлуатацію; паспорти котельного господарства, котлові книги, у разі наявності вбудованих та прибудованих котелень; паспорти ліфтового господарства; акти приймання-передачі жилого будинку у разі зміни його власника чи балансоутримувача.

Проте в законі не визначено способу такої передачі. Ще один нюанс: документи можуть бути втрачені, і в такому випадку не визначено, хто має відновлювати документацію.

І, по-четверте, чітко не визначено порядок проведення конкурсу щодо призначення управителя багатоквартирного будинку. Згідно із законом, якщо мешканці самостійно не визначаться із тим, в який спосіб буде здійснюватися управління їхнім будинком, орган місцевого самоврядування повинен призначити управителя.

Окрім відсутніх чітких механізмів виконання закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», реформу гальмує і неухвалення низки інших законопроектів, зокрема, нової редакції закону «Про житлово-комунальні послуги». Депутати довго працювали над розробкою проекту. Наразі він ухвалений лише в першому читанні.

Закон визначає кілька важливих моментів: передбачена відповідальність за надання неякісних житлово-комунальних послуг, прописаний механізм розірвання договору про надання комунальних послуг (окрім постачання теплової енергії), а також – розмежування плати за індивідуальними договорами (плата залежно від обсягу спожитих послуг, плата за абонентське обслуговування, плата за обслуговування внутрішньо будинкових систем). Це – важливі питання, але є низка не менш важливих, які в проекті закону так і не були відображені. Наприклад, створення конкурентного середовища на ринку надання комунальних послуг і демонополізація, а також – впровадження енергоощадних технологій, які в перспективі дадуть можливість суттєвої економії ресурсів.

Стосовно цього питання є ще одна законодавча прогалина – неухвалений закон України «Про енергетичну ефективність будівель». Поки ми виправляємо помилки забудовників попередніх епох і боремося за впровадження енергоефективних технологій в старих будинках, забудовники зводять такі самі неекономні, енргонеефективні багатоповерхівки. Згаданий закон визначає обов’язок усім забудовникам складати енергетичні паспорти будівель – документ, де чітко прораховані витрати ресурсів.

І ще один важливий неприйнятий закон – «Про комерційний облік комунальних послуг». Перший крок для економії – чіткий облік. Законопроект також прийнятий у першому читанні і передбачає запровадження обов’язкового комерційного приладного обліку на вході до будинку, що виявить реальне споживання теплової енергії, гарячої та холодної води. Крім того, обов’язковим має стати і розподільчий приладний облік між споживачами багатоквартирних будинків.

Місцева влада не зацікавлена

Житлово-комунальна сфера – це величезні гроші і одне з найбільших джерел корупції в країні. На «комуналці» навіть середніх за розміром обласних центрів щомісяця відмиваються мільйони.

Лобісти від представників місцевого самоврядування та власників компаній з надання комунальних послуг – головна причина, чому саботуються усі закони, необхідні для реформування ЖКГ. Тому, з одного боку, реформа декларується, закони приймаються, а реальних механізмів, як це має працювати – не пропонують.

Приміром, в одній із найперших редакцій законопроекту «Про житлово-комунальні послуги» були повністю відсутні повноваження органів місцевого самоврядування, що позбавляло місцеву владу важелів впливу на тарифи та якість комунальних послуг. В доопрацьованому проекті уже частково з’явилися такі повноваження.

Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» навпаки – надав місцевому самоврядуванню широкі повноваження, але це стало причиною гальмування реформи.

Перший крок, який зараз мала б зробити місцева влада – зняти будинки з балансу ЖЕКів і передати на баланс ОСББ чи управителів. Наприклад, у Луцьку з балансу ЖЕКів будинки зняли, але в багатьох містах цього взагалі не роблять: в Харкові, в Полтаві.

Передавати будинок в управління без проблем можна звичайним актом, проте в 90% міст вирішили, що має бути або рішення ради, або – виконкому, що суттєво уповільнює процес.

Ще одна проблема – на місцях не створюють умови для появи приватних надавачів послуг. На ринку ЖКГ – десятиліттями працюють монополісти. А цивілізована конкуренція сформує ринкові і більш привабливі ціни, а також заставить надавачі послуг покращити їхню якість. Якщо буде вибір і одна з компаній не буде надати якісні послуги, замовник просто відмовиться від неї та обере іншу.

І через корупційну складову, і навіть через психологічні чинники місцева влада не зацікавлена в ефективному розпорядженні коштами: думати про економію здатен лише справжній господар будинку. Для прикладу: у Дніпрі тільки в 2016 році на поточний ремонт будинків виділили 600 млн грн. з міського бюджету. Якби цими коштами керували люди, зацікавлені в їх ефективному використанні, а не впровадженні традиційних «схем», під 600 млн грн. бюджетних коштів можна було б залучити ще 6 млрд грн. коштів міжнародних програм і за два роки відновити весь житловий фонд Дніпра.

Насправді зараз дуже сприятливий час для реформування ЖКГ. Європейські фонди надають безкоштовні позики на підвищення енергоефективності будинків, до того ж, існують державні програми з відшкодування витрат на такі потреби.

Люди не розуміють

У результаті опитування мешканців міста Луцька з’ясувалося, що лише 17% мешканців багатоповерхівок висловили чітку готовність перейти від ЖЕКів до нової форми управління власним будинком. Більше 60% опитаних взагалі не визначились, яким вони бачать утримання будинків. До слова, такі результати виявилися в місті, яке вважається лідером зі створення ОСББ.

Однозначно, така статистика говорить про те, що людям не вистачає інформації про те, що треба робити для покращення власного комфорту та умов проживання.

Головна пересторога людей – вони переконані, що ЖЕК оберігає їх від всім технічних аварій: прориву труб, тріщин фасадів тощо. Відповідно, якщо управління перейде у руки співвласників будинку – нікому буде вирішувати подібні проблеми.

Але це – хибна думка. Досвід українських ОСББ підтверджує, що всі проблеми, в тому числі – ремонтні – вирішуються набагато оперативніше, ніж коли за них ніс відповідальність ЖЕК. До того ж, органи місцевого самоврядування – відкриті до співпраці з ОСББ. Натомість, переваги самостійного управління будинком – очевидні: всі гроші акумулюються на одному рахунку і йдуть винятково на добробут цього будинку.

У той же час опитування в Луцьку показало, що люди незадоволені послугами, які надає ЖЕК. Цікаво, що мешканці будинків, в яких поки немає ОСББ, роботу ЖЕКів оцінили в середньому на 2,5 бали, а роботу ОСББ – на 3,19. Тобто загалом, люди розуміють, що отримують неналежні послуги, а досвід сусідів, які перейшли на інший спосіб управління будинком, показує гідну альтернативу.

Роман БОНДАРУК, експерт Проектного офісу секторальної децентралізації з питань ЖКГ (для Новое время)