Новітні схеми шахраїв: як вберегтися, купуючи квартиру? ПОРАДИ ЮРИСТА

Юристи і будівельники б’ють на сполох: віднедавна в Україні, фактично, узаконили шахрайську схему продажу нерухомості, за якою одну квартиру можна продати відразу кільком власникам.
Справа в тому, що наприкінці 2016 року Верховний Суд України в ході розгляду справи №6-1111цс16 постановив: власник майнових прав на нерухомість не може мати виняткових прав на добудоване житло.

Відтак реальною стає схема, коли недобросовісний забудовник, уклавши з клієнтом договір купівлі продажу майнових прав на недобудовану квартиру, укладе такий же договір, на ту ж квартиру з довільною кількістю інших клієнтів. І йому за це нічого не буде…

А які ще небезпеки можуть загрожувати покупцям житла на первинному ринку? Як мінімізувати свої ризики, купуючи квартиру?

Свої поради дає досвідчений юрист, «Луцьксантехмонтаж №536» Юрій Зубашенко.

Фахівець стверджує: в зоні підвищеного ризику перебувають покупці не тільки у випадку, коли їм пропонують підписувати договори купівлі-продажу майнових прав, а й тоді, коли забудовник переконує підписати договір придбання цінних паперів (деривативу), попередній договір чи договір з обслуговуючими кооперативами.

СХЕМА 1: ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ

Небезпека придбання житла за договором купівлі-продажу майнових прав полягає у тому, що при укладанні такого договору покупець ніяким чином не застрахований від того, що забудовник не перепродасть обрану квартиру іншим покупцям по декілька разів. А коли покупець звернеться до забудовника за документами, які необхідні для оформлення права власності на цю квартиру і отримає відмову, він позбавлений можливості через суд вимагати передачі її собі та визнати за собою права власності на неї.

Таку позицію неодноразово висловив Верховний суд України, зокрема, у справі № 6-1858цс15 від 18 листопада 2015 року. Єдине, що може у такому випадку може зробити покупець – це подати позов до забудовника про повернення сплачених коштів та відшкодування завданих збитків.

Щодо останнього, то наші суди дуже рідко задовольняють вимоги про відшкодування завданих збитків у повному обсязі. Та й коли справа доходить до суду, то зазвичай забудовник уже банкрут і з нього неможливо стягнути не те, що збитки, а й сплачених коштів.

СХЕМА 2: ДОГОВІР НА ПРИДБАННЯ ЦІННИХ ПАПЕРІВ (ДЕРИВАТИВУ)

Інколи забудовник пропонує схему придбання житла, за якою покупцю надають підписати одночасно договір на придбання цінних паперів (деривативу) і договір купівлі-продажу майнових прав. При такій схемі зазначена у рекламних оголошеннях вартість квартири ділиться на дві майже рівні частини – одна сплачується третій, юридично не пов’язаній із забудовником особі (зазвичай, підприємцю), а друга забудовнику.

Суть цієї схеми полягає в тому, що продавець деривативу ніби-то знаходить за завданням покупця забудовника, з яким покупець може укласти договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру і бере за таку знайдену можливість з покупця кошти. Договір купівлі-продажу деривативу є повністю і належним чином виконаний з моменту укладання покупцем договору купівлі-продажу майнових прав. І продавець деривативу ніяк не несе відповідальності за виконання забудовником своїх зобов’язань за договором купівлі-продажу майнових прав.

Тобто у випадку наявності якихось проблем із забудовником покупець автоматично позбавляється коштів сплачених за договором деривативу і залишається сам на сам із договором купівлі-продажу майнових прав, який описаний вище.


СХЕМА 3: ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР

Найменш захищений покупець у ситуації, коли він підписує попередній договір. Цим договором передбачено, що у випадку настання якихось подій (сплати покупцем повної суми коштів, завершення будівництва, здачі об’єкту в експлуатацію тощо) сторони укладуть основний договір, зазвичай договір купівлі-продажу квартири.

Відповідно до чинного цивільного законодавства покупець уклавши попередній договір не має будь-яких прав на квартиру. Він має право лише на укладання основного договору після настання усіх передбачених у попередньому договорі подій. Коли ж забудовник відмовиться від укладання основного договору, то покупець має право лише на відшкодування завданих збитків.

СХЕМА 4: ВСТУП ДО КООПЕРАТИВУ

Особливі ризики мають покупці квартир, яким пропонують придбати квартиру через вступ до кооперативу. Це кооперативи-«одноденки», які створюються тільки для будівництва одного будинку одними й тими ж засновниками.

Найчастіше такі кооперативи реєструють як «обслуговуючі». Але чинним законодавством передбачено, що будівництво можуть здійснювати лише «житлово-будівельні». Відтак виділення земельних ділянок для будівництва без проведення конкурсу «обслуговуючим» кооперативам є незаконне і існує велика кількість прецедентів, коли з цієї підстави рішення відповідної ради про виділення земельної ділянки «обслуговуючим» кооперативам визнавалося протиправним та скасовувалося.

Крім того, у 99,9 % випадків покупцю квартири пропонують вступити до кооперативу в якості асоційованого члена – тобто члена, який не має права голосу і який не вправі приймати будь-якого рішення. У випадку, якщо із будівництвом піде щось «не так», то члени кооперативу в принципі не зможуть ні забрати свою квартиру, ні повернути в повній сумі свої кошти та відшкодувати збитки. Їх вимоги не забезпечені майном забудовника, бо забудовник-кооператив – це юридична особа, яка створена і діє на їх внески. Якщо керівники кооперативу нераціонально використали внески, або свідомо їх вивели, то від забудовника залишається лише одна назва.

КОГО ВАРТО ОСТЕРІГАТИСЯ

При виборі забудовника варто остерігатися підприємств, які нещодавно зареєстровані, засновники і керівники яких невідомі, чи не мають доброї репутації. Слід утриматися від придбання квартири у забудовника, якщо щодо нього відомі такі факти:

невиконання (за рішенням суду) взятих зобов'язань перед партнерами (підрядниками, постачальниками і т.д.);
доведені факти (за рішенням суду) фінансових махінацій (подвійні продажі, умисне невиконання кредитних зобов'язань і т.д.);
будівництво без дозвільних документів;
грубі порушення державних будівельних норм із значними відхиленнями від початкового проекту, що стало причиною техногенних аварій;
невиплата заробітної плати;
недотримання компаніями умов роботи, що стало причиною травм робітників.

Також слід багато разів подумати перед тим, як укладати договір із забудовником, який зареєстрований у іншому кінці України. Адже у випадку негараздів усі питання будуть вирішуватися за його місцезнаходженням. А поїздки, наприклад, у Дніпро чи Запоріжжя заберуть багато часу та коштів.

Вищевказані схеми роботи недобросовісних забудовників мають піти у минуле. А гарантією оформлення прав власності на квартиру, що будується, може бути договір, згідно з яким покупець буде отримувати статус інвестора – інвестиційний договір, договір пайової участі, який укладений з надійним забудовником.